Por: Adriana Soledad Espinosa Flores
adesflo@yahoo.com.mx
INTRODUCCIÓN
De acuerdo con datos del Consejo Nacional de Población de la República
Mexicana (CONAPO), México alcanzó los 107.6 millones de personas en junio de
2009, este crecimiento aunque se ha venido desacelerado en las últimas décadas,
implica de cualquier manera una demanda potencial importante de vivienda.
En este sentido la CONAPO señala que del 2005 al 2020 esta demanda será en
promedio de 320 mil viviendas anuales derivadas tan sólo del incremento de las
familias, a lo que hay que agregar el rezago habitacional.
En este sentido, las necesidades habitacionales han ido incrementándose,
convirtiéndose en uno de los principales problemas a combatir en los últimos dos
sexenios presidenciales, para lo cual se han venido diseñando diversos
instrumentos de políticas orientados a crear las condiciones para su solución. En
décadas anteriores la política definida por el Estado Mexicano, significó conferirse
la responsabilidad del ejecutor directo de las diferentes partes del proceso
habitacional, al paso del tiempo, esta política se fue modificando para pasar de un
estado paternalista a uno facilitador, que promueve una dinámica incluyente y
abierta a la participación de la iniciativa privada.
La relación entre crecimiento económico y desarrollo social, es uno de los
principales elementos articuladores, sin embargo este proceso no ha ido
acompañado de un incremento homogéneo de nivel de bienestar de los
ciudadanos al no ofrecer igualdad de oportunidades para todos los mexicanos
(CONAVI; 2009).
Así, el acceso a una vivienda digna para los sectores de menores ingresos se
encuentra vedado para el grueso de la población, por lo que han recurrido a la
ocupación ilegal de terrenos lo cual genera una presión constante sobre los tres
órdenes de gobierno (Federal, estatal y municipal) para ver satisfechas sus
demandas de suelo para vivienda y servicios básicos (energía eléctrica, agua
potable, drenaje, entre otros), por lo que el Estado tiene que generar las
condiciones necesarias para facilitarle a este grupo el acceso a este tipo de
inmuebles. Por lo que la problemática de dotación de vivienda sigue siendo en
México una acción prioritaria.
Ante este panorama surge la inquietud de exponer y analizar políticas e
instrumentos tanto fiscales como urbanos que se han propuesto para el caso 2
mexicano y que están dirigidas a dar alternativas de solución a la falta de oferta de
suelo urbanizado para la construcción de vivienda a un precio accesible para
aquellas personas que ganan menos de 3 salarios mínimos (28,600 pesos
colombianos).
Recordemos que la vivienda es un bien fundamental para que la población cuente
con un nivel de vida digno; sin embargo, desde la perspectiva nacional la mayoría
de la población ocupada no tiene acceso a la compra legal de un inmueble debido
a varios factores, entre los cuales destaca que alrededor del 70% de la población
económicamente activa no cuenta con una percepción mayor a 3 salarios mínimos
mensuales (INEGI, 2001a: 1131) que le permita acceder a la compra de una
vivienda terminada, además hay que tomar en cuenta que en el país existen 11
millones de trabajadores informales que no son sujetos de crédito por no poder
comprobar sus ingresos (Ramírez, 2006: 1). Esta situación los ha orillado a la
adquisición de terrenos sin servicios básicos ni seguridad en su tenencia.
Las propuestas para la solución a dicha problemática se han presentado tanto por
parte del sector gubernamental, a través de la política nacional de suelo urbano
que realiza la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), por la iniciativa privada
que están buscando abrir sus mercados, como por investigadores de renombre
internacional.
Dichas propuestas de solución coinciden en establecer mecanismos para lograr
que los grupos sociales más desfavorecidos sean capaces de acceder al mercado
de suelo habitacional. Para ello, se ha propuesto: replantear las cargas fiscales a
los desarrolladores, generar instrumentos financieros innovadores, otorgar
estímulos fiscales, constituir reservas territoriales por parte del sector
gubernamental, realizar una desregulación y simplificación de la normatividad
urbana y ambiental, y llevar a cabo una mejora regulatoria de la gestión en materia
agraria.
Todo ello con el objetivo de incentivar la producción de casas-habitación a un bajo
costo para ofrecerlas con mejores condiciones de pago, para que de esta forma la
población que obtiene hasta 3 salarios mínimos mensuales pueda acceder a la
compra de una vivienda, que le ofrezca una mayor seguridad, tanto por el hecho
mismo de contar con un espacio digno donde habitar, como por la certeza de la
tenencia del inmueble.
PROBLEMÁTICA DE LOS POBRES PARA EL ACCESO A LA VIVIENDA EN
MÉXICO
México presenta un importante crecimiento poblacional en las áreas urbanas. De
acuerdo con el CONAPO, la población urbana pasó de 66 a 86%, respecto de la 3
población total, entre el año 2000 y el 2006, respectivamente (Sedesol-El Colegio
Mexiquense, 2004: 4).
Considerando esta información, es evidente que existe una fuerte presión de la
población urbana por contar con una vivienda propia. Por ello, resulta necesario
identificar con precisión la magnitud de esta demanda. A este respecto, la tasa de
crecimiento poblacional y la generación de nuevos hogares son dos indicadores
básicos de gran utilidad.
Dichos indicadores muestran que si bien, existe una disminución del ritmo de
crecimiento demográfico del país, puesto que entre 1970 y el año 2006 la tasa de
crecimiento poblacional disminuyó de 3.3 al 1.3%, respectivamente (Iracheta;
2005: 1); también, se ha incrementado la formación de nuevos hogares, debido a
que, el número de miembros por hogar paulatinamente ha decrecido, (el número
de miembros por hogar pasó de 4.6 a 4.4 entre 1995 y 2000, de acuerdo con
datos del INEGI), como puede observarse en la siguiente tabla.
Tabla 1
Proyección de población y hogares en México
2000-2020
Concepto 2000 2005 2010 2015 2020
Población total* (millones de
habitantes)
100.6 106.75 112.55 118.50 123.15
Formación de hogares (millones) 1.54 1.57 1.75 1.5
Miembros por hogar** 4.4 4.0 3.7 3.4 3.1
* Corresponde al promedio de población probable y máximo proyectada por el Consejo Nacional de Población
(Conapo)
** Considerando la tendencia decreciente del número de miembros por hogar calculada por INEGI y la
proyección del Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Orden del Territorio que establece 3 miembros por
hogar en 2005.
FUENTE: Iracheta, 2005: 5.
A pesar de que existe una disminución de la tasa de crecimiento demográfico, la
disminución del número de miembros por hogar conlleva a una demanda mayor de
vivienda debido a que en la actualidad en las viviendas habita, básicamente, la
familia nuclear, a diferencia de años anteriores donde dicha familia compartía el
espacio con una mayor cantidad de miembros (abuelos, tíos, primos, etc.).
Ante tales circunstancias, las nuevas familias dejan el cobijo de “la casa familiar”
para buscar su propio espacio, lo que implica una mayor demanda de vivienda. 4
Sin embargo, si se considera que la situación económica de los grupos de
población de escasos recursos limita sus posibilidades de adquisición de suelo de
manera regular (seguridad en la tenencia de la tierra, buena localización del
predio, suelo urbanizado y apto para el uso habitacional, y crédito para su compra,
entre otros), y que adicionalmente, existen factores como los intereses
económicos de los dueños de los terrenos, resulta que las nuevas familias de
escasos recursos acceden al suelo de manera irregular, lo que provoca una
expansión anárquica de las ciudades.
Para contextualizar mejor este panorama, tomemos en consideración que México
en el 2006 contaba con 26.5 millones de personas asalariadas de las cuales 15.6
millones tenían prestaciones por parte del Instituto Mexicano del Seguro Social
(IMSS), del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del
Estado (ISSSTE) o de otros institutos que les ofrecen programas de apoyo para
adquisición de suelo y vivienda; pero existían 10.9 millones de personas que no
contaban con estas prestaciones (Canadevi; 2006a: 10).
Es así, que los mercados de suelo y vivienda para la población de menor ingreso
(menos de 3 vsm) operan, generalmente, de manera irregular o ilegal, debido a
que la condición económica de los demandantes no les permite ser sujetos de
crédito bancario (a menos que lo puedan obtener de los mismos fraccionadores),
es decir, tienen un ingreso tan bajo que no existe en el mercado vivienda
suficientemente barata que puedan pagar (Iracheta, 2004: III 24).
Ante estas condiciones, los núcleos ejidales y la oferta pública subsidiada se
convierten en los mecanismos que permiten a las personas de escasos recursos
la obtención de suelo para vivienda.
La gran limitante que tienen las familias que obtienen menos de tres salarios
mínimos mensuales para obtener suelo para vivienda se aprecia a través de las
investigaciones de mercado de suelo que han realizado Iracheta y Smolka (2000a:
16), donde exponen que el precio de un metro cuadrado de suelo en áreas
potenciales al crecimiento urbano, sin servicios básicos ni título de propiedad en el
año 2000 se vendía en el mercado alrededor de 20.5 dólares. Pero para adquirirlo
el vendedor regularmente solicitaba un 30% de anticipo y el resto se cubría en
mensualidades.
Años más tarde Iracheta (2005: 15) realiza nuevamente un estudio de mercado
obteniendo información de 12 ciudades de la República Mexicana, observando
que en promedio el precio de suelo legal en breña apto para urbanizarse, tiene un
costo de entre 8.7 y 19.5 dólares el metro cuadrado y el precio de un metro
cuadrado de terreno ilegal va de entre 6.8 y 14.8 dólares.
Lo anterior le plantea al Estado retos diferentes a los que enfrenta en otras
esferas del quehacer público, y con ello le complica la solución del problema. 5
POLÍTICAS DE VIVIENDA
De acuerdo con el Sistema Urbano Nacional1
(SUN), para el período 2001-2006,
el gobierno federal estimó que se necesitarían 96 mil hectáreas de suelo para
vivienda, de las cuales, aproximadamente, 29 mil hectáreas se requerirían para
atender la demanda de suelo de la población más pobre. Asimismo, se consideró
que 2/3 partes de la tierra urbanizable en las ciudades del SUN serían de
propiedad ejidal.
CONAPO, a su vez, actualiza esta información y proyectó la necesidad de suelo
urbano para el 2018, indicando que la demanda de suelo para vivienda del periodo
de 2004 al 2018 será de alrededor de 222 mil hectáreas (como se puede observar
en la siguiente tabla), de las cuales 148 mil hectáreas serán de tenencia ejidal.
Tabla 2
Demanda total de suelo urbano en la República Mexicana 2004-2018
Miles de hectáreas
CONCEPTO
ESCENARIO
TENDENCIAL
ESCENARIO
MODIFICADO
Vivienda formal en 49.04 56.72
39 urbes del SUN
Vivienda informal en 130.07 113.12
39 urbes del SUN
Vivienda formal en 11.88 13.76
urbes (15-50)
Vivienda informal en 31.52 27.41
urbes (15-50)
Total vivienda formal 60.92 70.48
Total vivienda informal 161.59 140.53 ... ...Continuar Leyendo [+]
